El desahucio de una mujer de 87 años, tras siete décadas en su domicilio, reabre el debate jurídico sobre los contratos de renta antigua, la vulnerabilidad residencial y las garantías frente a los lanzamientos judiciales.
El 23 de septiembre de 2026 se ejecutó, en Madrid, el lanzamiento judicial de María del Carmen Abascal Martín, conocida como Maricarmen, de 87 años. La mujer tuvo que abandonar la vivienda de la calle de Alcalde Sainz de Baranda, en el distrito de Retiro, donde residía desde 1956.
El procedimiento fue promovido por Urbagestión Desarrollo e Inversión, S. L., propietaria del inmueble desde 2018, tras un litigio relacionado con la duración de un contrato de arrendamiento de renta antigua y sus sucesivas subrogaciones. El lanzamiento se produjo después de varios aplazamientos y, aunque hubo, posteriormente, mediaciones entre las partes implicadas para que Maricarmen pudiera recuperar su vivienda, esta falleció el 7 de octubre de 2026 en el Hospital Universitario Gregorio Marañón.
El caso ha generado movilizaciones ciudadanas y ha coincidido con la aprobación de nuevas disposiciones estatales en materia de vivienda.
La controversia judicial tuvo su origen en un contrato de arrendamiento suscrito el 3 de septiembre de 1956 por el padre de Maricarmen, donde el contrato experimentó una primera subrogación en 1960, a favor de la madre, y una segunda en 2005, tras su fallecimiento, a favor de Maricarmen.
En 2018, Urbagestión adquirió la vivienda y continuó recibiendo pagos derivados del arrendamiento. Posteriormente, la empresa instó judicialmente la recuperación del inmueble por considerar extinguido el plazo contractual.
El procedimiento no tuvo como fundamento un impago de rentas, sino la expiración de la duración legal del arrendamiento. Esta distinción resulta esencial para comprender el conflicto jurídico.
El Juzgado de Primera Instancia número 90 de Madrid desestimó inicialmente la demanda de la propiedad mediante sentencia de 27 de enero de 2022. Consideró relevante que los propietarios hubieran aceptado durante años la continuidad del arrendamiento y el abono de las rentas. Sin embargo, la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid revocó esa resolución el 30 de junio de 2022 y declaró extinguido el contrato por expiración del plazo.
La Audiencia entendió que la segunda subrogación tenía una duración limitada y que la aceptación de pagos posteriores no convertía el contrato en vitalicio. También apreció una situación de tácita reconducción, con renovaciones anuales conforme al Código Civil.
La defensa acudió al Tribunal Supremo, que inadmitió el recurso de casación mediante auto de 13 de diciembre de 2023. La sentencia de la Audiencia Provincial adquirió firmeza. Conviene distinguir ambos conceptos: la inadmisión del recurso de casación no equivale a una nueva sentencia del Supremo que resuelva íntegramente el fondo del litigio.
La principal norma aplicable fue la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, concretamente su disposición transitoria segunda, relativa a los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985. Este régimen establece limitaciones a la subrogación por fallecimiento del arrendatario original.
En determinadas subrogaciones a favor de los hijos, el contrato se extingue transcurridos dos años, salvo que concurran excepciones legales, entre ellas una discapacidad reconocida igual o superior al 65%, en los supuestos previstos por la norma y Maricarmen tenía reconocida una discapacidad del 50%, según la información examinada durante el procedimiento. La Audiencia Provincial concluyó que no se habían acreditado los requisitos para mantener el arrendamiento hasta su fallecimiento.
El litigio también plantea una cuestión interpretativa sobre la conducta de los arrendadores. Mientras la primera instancia consideró que la aceptación prolongada de rentas tenía consecuencias jurídicas para la continuidad del contrato, la Audiencia distinguió entre aceptar la existencia de la subrogación y reconocerle una duración indefinida.
El desahucio y el lanzamiento son actuaciones relacionadas, pero jurídicamente diferentes y es que el desahucio constituye el procedimiento dirigido a recuperar la posesión de un inmueble. El lanzamiento es la actuación ejecutiva mediante la que se hace efectiva su entrega, cuando no se ha producido voluntariamente.
En estos procesos, debe valorarse la vulnerabilidad, pero la existencia de circunstancias de vulnerabilidad no implica, por sí sola y en cualquier procedimiento, la suspensión automática e indefinida de una resolución judicial firme.
En junio de 2026, el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de Naciones Unidas solicitó medidas provisionales respecto al desahucio de Maricarmen. La petición perseguía evitar posibles perjuicios irreparables mientras se examinaba su comunicación, mediante la suspensión del lanzamiento o la provisión de una alternativa habitacional adecuada.
En el ordenamiento español, el artículo 33 de la Constitución reconoce la propiedad privada y su función social, mientras que el artículo 47 establece el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y encomienda a los poderes públicos adoptar las medidas necesarias para hacerlo efectivo. Por su parte, el artículo 96 regula la integración de los tratados internacionales válidamente celebrados en el ordenamiento interno.
La cuestión jurídica de fondo es cómo compatibilizar la ejecución de resoluciones firmes, los derechos de la propiedad y las obligaciones públicas de protección residencial, especialmente cuando existen circunstancias de edad, discapacidad o ausencia de alternativa habitacional.
Las partes implicadas han mantenido posiciones diferentes tanto sobre el procedimiento como sobre las posibilidades de alcanzar una solución negociada.
Urbagestión defendió públicamente que actuó al amparo de resoluciones judiciales firmes. y afirmó que no era un fondo de inversión, sino una empresa inmobiliaria madrileña, y aseguró que había buscado una salida acordada.
La defensa de Maricarmen y el Sindicato de Inquilinas cuestionaron el desenlace del procedimiento y reclamaron la continuidad de la inquilina en su domicilio.
Por su parte, la Comunidad de Madrid informó de que se habían ofrecido alternativas residenciales, entre ellas una plaza en Alcalá de Henares. Maricarmen no aceptó estas opciones, que implicaban abandonar su entorno habitual.
El Ayuntamiento de Madrid examinó una propuesta posterior de Urbagestión para incorporar el inmueble al programa municipal ReViVa. El Consistorio la consideró inviable en los términos presentados por no cumplir las condiciones del programa, aunque ofreció un servicio de intermediación.
El Ministerio de Vivienda aseguró haber realizado gestiones para negociar una solución. La existencia o el alcance de algunas de estas iniciativas fue discutido públicamente por las partes.
Estas posiciones reflejan una diferencia entre la recuperación judicial de la posesión, las posibilidades de negociación privada y las competencias de las administraciones en materia de atención social y vivienda.
El 24 de septiembre, el Defensor del Pueblo, Ángel Gabilondo, reclamó medidas urgentes para evitar los desahucios de personas vulnerables. La institución sostuvo que el caso evidenciaba deficiencias, también de carácter legal, y pidió respuestas inmediatas de las administraciones públicas.
Posteriormente, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, cuyo preámbulo mencionaba expresamente el desahucio de Maricarmen Abascal. Esta norma entró en vigor el 1 de octubre, pero fue derogada tras la votación del Congreso del 2 de octubre. Su contenido no debe confundirse, por tanto, con el régimen actualmente aplicable.
El 6 de octubre, el Ejecutivo aprobó nuevas disposiciones: Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre y vigente desde el día 8. Su artículo 2 establece mecanismos de suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, con distintos requisitos según el tipo de demandante. Incluye previsiones aplicables a ejecuciones pendientes, siempre que el lanzamiento no se haya realizado efectivamente.
Real Decreto-ley 28/2026, también de 6 de octubre, relativo a la estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual, con entrada en vigor prevista para el 15 de noviembre de 2026.
A fecha de publicación de este artículo, ambas normas están pendientes de convalidación parlamentaria. Debido a la disolución de las Cortes Generales, corresponde su examen a la Diputación Permanente del Congreso. Ninguna de estas disposiciones supone por sí misma la anulación del lanzamiento de Maricarmen, que se había ejecutado antes de su entrada en vigor.
El caso ha situado en el debate público madrileño varias cuestiones que afectan a arrendatarios, propietarios, profesionales jurídicos y administraciones.
La primera es la situación de los contratos de renta antigua y los límites de su transmisión por fallecimiento, regulados por normas estatales que siguen produciendo efectos sobre relaciones arrendaticias iniciadas hace décadas.
La segunda es la protección procesal de las personas vulnerables y la necesidad de determinar, en cada expediente, si concurren los requisitos legales para suspender una ejecución.
La tercera afecta a la coordinación entre órganos judiciales, servicios sociales municipales y administración autonómica. Las alternativas de alojamiento deben examinarse conforme al marco competencial y a las circunstancias concretas de la persona afectada.
El lanzamiento ejecutado en Madrid reabrió el debate sobre vivienda y renta antigua.
Las manifestaciones y la acampada iniciada en la Puerta del Sol tras el desalojo muestran, además, que el asunto ha superado su dimensión individual y se ha incorporado al debate sobre la política de vivienda.
El lanzamiento de Maricarmen Abascal pone de manifiesto la importancia de examinar conjuntamente la duración contractual, la eficacia de las subrogaciones, la conducta de las partes, la protección procesal de las personas vulnerables y las obligaciones internacionales asumidas por España. La evolución normativa posterior confirma que la protección frente a los lanzamientos continúa siendo objeto necesario de modificaciones legislativas y de debate parlamentario.
Javier Guerrero Guerrero
Guerrero & Asociados, Abogados
