En este artículo se recogen las dudas más frecuentes dentro de las comunidades de vecinos y cómo se pueden solucionar.
Es importante saber que para ser colegiado se necesita titulación universitaria. Los administradores de fincas colegiados disponen, por tanto, de una formación específica facilitada por el Colegio y están completamente actualizados en los temas más importantes relacionados con la propiedad horizontal.
Asimismo, hay que tener en cuenta que cuando contamos con un administrador colegiado, contratamos a un profesional que pertenece a un colectivo que dispone de una asesoría jurídica y un seguro de Responsabilidad Civil, algo que no sucede con los no colegiados.
Es un tema frecuente en las juntas de vecinos. En ocasiones, tenemos problemas con otras viviendas, ya sea por ruidos, por actividades incívicas o, incluso, por olores que pueden afectar nuestra propiedad y nuestro día a día.
En estos temas, lo importante es intentar fomentar el diálogo entre los vecinos afectados. Una primera toma de contacto puede evitar discusiones futuras. Es posible que tu vecino no sea consciente del daño que está produciendo. Ahora bien, en el caso de que estas actividades no cesen, será necesario notificarlo al presidente de la comunidad y al resto de órganos de representación (vicepresidente o administrador).
El administrador se encargará de estudiar los estatutos comunitarios y las normativas municipales para determinar si el comportamiento está o no incumpliendo la legalidad. Si no es así, deberá ponerse en contacto con el infractor para pedir que cese la actividad.
Si esto no funciona, la junta de propietarios podrá ejercitar una acción de cesación. Se solicita ante el juez y se pide el cese de esa actividad.
Dependiendo de la naturaleza del problema, tanto la comunidad como el afectado podrán ejercer su derecho ha ser indemnizados por los daños causados.
No siempre conocemos nuestros derechos dentro de una comunidad. Lo cierto es que hay elementos comunitarios de los que cualquier vecino puede hacer uso y disfrute.
Una terraza comunitaria, siempre que no tenga un uso privativo, será uno de estos elementos que puede ser usado por todos los vecinos. De esta forma, y salvo que los estatutos comunitarios digan lo contrario, los vecinos podrán usar la terraza comunitaria tanto para tender, como para instalar una antena de TV.
La morosidad es un problema bastante importante en las comunidades de vecinos. Frente a estos problemas de morosidad ya hay herramientas judiciales que las comunidades pueden usar. No obstante, surgen dudas, como si es posible retirarles los suministros esenciales.
Y lo cierto es que no, no se puede cortar los suministros de agua, gas, electricidad ni calefacción, si fuera comunitaria.
En el caso de que un vecino no esté al corriente de sus cuotas de la comunidad o derramas, es necesario que la comunidad lo denuncie para que los tribunales puedan sentenciar en su contra y le obliguen a responder ante la deuda. Sin esta intervención, la comunidad no podrá negar el uso y disfrute de las zonas comunes.
No obstante, si en los Estatutos de la comunidad hay una normativa específica que limite el derecho de los morosos, entonces si podría ser legal prohibirle el uso y disfrute de las zonas comunes.
No, no tendrá derecho a voto. No obstante, este propietario sí tendrá derecho a deliberar y participar en las juntas de vecinos.
Esto depende mucho del tipo de obras. Por ejemplo, la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación o la adaptación de los que ya existan, instalación de sistemas de aprovechamiento de energía renovable o infraestructuras para nuevos suministros energéticos colectivos, será aprobada por un tercio del total de los propietarios.
En el caso de las obras para suprimir barreras arquitectónicas, así como el establecimiento de los servicios de ascensor, requiere la mayoría de los propietarios.
Establecer o suprimir los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios de este estilo, así como el arrendamiento de elementos comunes requiere la aprobación de tres quintas partes del total de propietarios.
Pongamos el caso de que un vecino con minusvalía quiere instalar una puerta automática. Si esta obra es tratada como eliminación de barreras arquitectónicas o ajustes necesarios en materia de accesibilidad universal y su coste no excede de 12 mensualidades deberá ser financiada por todos los vecinos. Además, si excede de esas 12 mensualidades, el solicitante podrá abonar el excedente sin acuerdo de junta.
En caso de que se trate en junta y se alcance el voto favorable de los propietarios, con la mayoría de las cuotas de participación, se obliga a todos independientemente del coste.
Cuando un propietario está en desacuerdo con una decisión adoptada por la comunidad puede impugnarla. Deberá, en este caso, haber votado en contra, o en caso de haber estado ausente en la votación, oponerse mediante escrito en el plazo de un mes desde la recepción del acta.
Es importante resaltar que los propietarios que no estén al corriente de los pagos de las deudas de la comunidad en el momento de la adopción del acuerdo, no podrán impugnar.
La comunidad de propietarios tiene personalidad jurídica propia y responde por cualquier daño y perjuicio que ocasione.
De esta forma, si hemos sufrido daño o perjuicio como consecuencia de alguna actuación por parte de la Comunidad, lo primero que se debe identificar es qué tipo de responsabilidad hay (penal, civil, administrativa etc.). Una vez se tenga claro este punto, se procederá a reclamar ante los órganos judiciales.